Xem tuổi làm nhà thì ai cũng làm. Tính đủ tiền làm nhà thì ít người làm kỹ — mà đây mới là thứ quyết định công trình có xong êm không.
Vì sao dự toán hay thiếu
Vì phần lớn người tính chỉ tính phần thô, phần dễ hình dung. Các khoản hoàn thiện thì nhiều, lẻ, và mỗi khoản riêng thì không lớn — nên hay bị coi nhẹ cho tới khi cộng lại.
Các nhóm chi phí
Phần thô. Móng, kết cấu, tường, mái. Đây là phần dễ dự toán nhất.
Phần hoàn thiện. Sơn, sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ thống điện nước. Nhóm này thường lớn hơn nhiều so với hình dung ban đầu.
Nội thất. Bếp, tủ, giường, bàn ghế. Nhiều gia đình để phần này ra sau rồi phải ở trong nhà trống nhiều tháng.
Chi phí ngoài công trình. Thuê chỗ ở tạm, đấu nối điện nước, các khoản lễ, dọn dẹp sau xây.
Khoản dự phòng
Phát sinh gần như luôn xảy ra — đào móng gặp nền yếu, giá vật liệu tăng, gia đình đổi ý về một chi tiết. Nên khoản dự phòng phải nằm trong kế hoạch ngay từ đầu, không phải là thứ hy vọng không dùng tới.
Cách thanh toán
Chia theo đợt gắn với mốc công việc hoàn thành, và giữ lại một phần cho tới khi nghiệm thu.
Trả trước quá nhiều là mất hết đòn bẩy khi công việc chậm hoặc có lỗi. Đây là điều khoản đáng thương lượng kỹ ngay từ lúc ký.
Nếu vay
Tính khoản trả hằng tháng trong tình huống xấu — thu nhập giảm, lãi suất tăng. Con số phải chịu được ở tình huống đó, không phải ở tình huống thuận lợi hiện tại.
Hỏi đáp nhanh
Nên để dự phòng bao nhiêu?
Một khoản đáng kể so với tổng dự toán, vì phát sinh gần như luôn xảy ra — thay đổi thiết kế giữa chừng, giá vật liệu biến động, phần móng khó hơn dự kiến.
Khoản nào hay bị bỏ sót nhất?
Phần hoàn thiện và nội thất. Nhiều người tính đủ phần thô rồi mới phát hiện chi phí sơn, sàn, thiết bị vệ sinh, bếp và đồ đạc cộng lại rất lớn.
Còn khoản nào khác dễ quên?
Chi phí thuê chỗ ở tạm trong thời gian xây, chi phí đấu nối điện nước, các khoản lễ theo tập tục, và chi phí dọn dẹp sau xây.
Nên thanh toán cho nhà thầu theo cách nào?
Theo đợt gắn với các mốc công việc hoàn thành, và giữ lại một phần cho tới khi nghiệm thu xong. Trả trước quá nhiều là mất đòn bẩy khi có vấn đề.
